bởi 
Báo cáo phân tích thị trường bất động sản 6 tháng đầu năm 2025 từ các chuyên gia ngành cho thấy những chuyển biến đáng chú ý tại hai phân khúc chính. Cả đất nền và nhà thấp tầng đều trải qua giai đoạn điều chỉnh sau đợt tăng nóng kéo dài từ cuối năm 2024, đồng thời xuất hiện sự khác biệt rõ rệt giữa các khu vực địa lý.
Phân Khúc Đất Ở Tái Cơ Cấu Toàn Diện
Theo ông Lê Đình Chung, chuyên gia phân tích thị trường từ một sàn giao dịch bất động sản hàng đầu, tình trạng nguội lạnh bao trùm toàn bộ segment đất ở với mức độ tìm kiếm sụt giảm 21% so với thời điểm cao điểm. Khác với giai đoạn sôi động cuối năm trước, thị trường trong nửa đầu 2025 chính thức bước vào chu kỳ điều chỉnh sâu. Cả lượng quan tâm từ người mua và số lượng sản phẩm được chào bán đều ghi nhận mức giảm đáng kể, phản ánh tâm lý thận trọng trong bối cảnh xuất hiện nhiều biến số như chính sách thuế mới, chi phí sở hữu tăng cao và ảnh hưởng từ kỳ nghỉ dài.
Số liệu thống kê cho thấy mức độ tìm hiểu về đất ở trong tháng 7 đã “lao dốc” mạnh so với đỉnh điểm tháng 4. Riêng khu vực thủ đô, lượt tìm kiếm giảm tới 52%; trong khi đó TP.HCM cũng chứng kiến mức sụt 31%, các khu vực khác giảm trung bình 38%. Nguồn cung tương tự bị co hẹp khi số tin rao bán tại Hà Nội và TP.HCM lần lượt giảm 18% và 12%.
Tình trạng trầm lắng này diễn ra đồng loạt ở cả hai miền, tuy nhiên xu hướng phân hóa theo địa lý ngày càng sắc nét. Khu vực phía Bắc vẫn duy trì vai trò “đầu tàu” trong xu hướng tăng giá, với các tâm điểm nóng bao gồm Hải Phòng, Bắc Ninh, Hưng Yên và Bắc Giang. Ngược lại, thị trường phía Nam tập trung chủ yếu xung quanh TP.HCM cùng sự xuất hiện của các tỉnh vệ tinh như Bình Dương, Đồng Nai, Long An và Bà Rịa – Vũng Tàu.
Về mặt bằng giá cả, khu vực phía Bắc hiện tại cao hơn rõ rệt so với phía Nam. Mức giá đất tại Bắc Ninh hiện dao động quanh 38 triệu đồng/m2, Hưng Yên 37 triệu đồng/m2, trong khi Vĩnh Phúc và Bắc Giang đạt khoảng 26 triệu đồng/m2. Ở phía Nam, Bình Dương ghi nhận mức giá trung bình 33 triệu đồng/m2, các tỉnh như Bà Rịa – Vũng Tàu, Kiên Giang chỉ dao động khoảng 18 triệu đồng/m2.
Tính từ đầu năm 2023 đến giữa năm 2025, nhiều địa phương phía Bắc chứng kiến mức tăng giá ấn tượng: Hòa Bình tăng tới 220%, Bắc Giang tăng gấp đôi, Hưng Yên tăng 80%. Trong khi đó, khu vực miền Nam chủ yếu duy trì mức tăng ổn định, dao động 20–40%, thậm chí một số tỉnh như Tây Ninh và Bình Phước không ghi nhận biến động rõ rệt.
Chuyên gia từ sàn giao dịch nhấn mạnh rằng sự trầm lắng của thị trường đất ở trong nửa đầu năm 2025 không đồng nghĩa với suy thoái mà phản ánh giai đoạn lọc loc và tái cấu trúc cần thiết sau những đợt tăng giá quá mức. Các nhà đầu tư bắt đầu chuyển sang trạng thái cẩn trọng, ưu tiên khu vực có hạ tầng hoàn chỉnh và quy hoạch minh bạch. Trong dài hạn, quy hoạch đô thị và phát triển giao thông vẫn sẽ là yếu tố quyết định sức bật của từng khu vực, đồng thời là nền tảng cho các quyết định đầu tư trung – dài hạn.
Segment Thấp Tầng Xuất Hiện Sự Phân Hoá
Phân khúc thấp tầng đang ghi nhận sự phân hoá ở cả 2 đô thị lớn. Trong đó, thị trường nhà phố chưa có dấu hiệu phục hồi. Mức độ quan tâm nhà phố Hà Nội trong tháng 7/2025 giảm 16% so với tháng 6/2025. Cùng khoảng thời gian, mức độ quan tâm nhà phố trong tháng 7/2025 của thị trường nhà phố TP.HCM cũng giảm 13%. Mức độ quan tâm với nhà phố có sự sụt giảm là do giá nhà phố đã tăng quá mức.
Ông Lê Đình Chung cho biết, giá nhà phố tăng mạnh trong 14 tháng trở lại khiến mức độ quan tâm chững lại. Cụ thể, với thị trường nhà phố Hà Nội, đến nửa đầu năm 2025, giá nhà phố Hà Nội đã chạm mốc 230 triệu đồng/m2, tăng 52% so với mức giá 151 triệu đồng/m2 của quý 1/2023. 58% người dùng được khảo sát cho biết giá cao, vượt quá khả năng chi trả. Ngoài ra, còn nhiều lý do khiến người tiêu dùng dè chừng khi mua nhà phố tại Hà Nội. Trong đó, 18% cho biết nguồn cung khu vực trung tâm khan hiếm, 14% lo ngại pháp lý, vướng quy hoạch, 13% cho rằng hạ tầng và tiện ích không đồng bộ bằng chung cư.
Hà Nội cũng ghi nhận sự phân hoá mạnh về giá ở khu vực trung tâm và vùng ven. Mức giá khu vực trung tâm lên tới 225-305 triệu đồng/m2, trong khi giá của khu vực vùng ven chỉ dao động 38-58 triệu đồng/m2. Thị trường manh nha xu hướng dịch chuyển. Mức độ quan tâm lớn nhất của thị trường tập trung ở khu vực trung tâm với tỉ lệ 45%, khu vực cận trung tâm là 42%, khu vực vùng ven là 13%. Xu hướng dịch chuyển ra khu vực cận trung tâm và vùng ven tại Hà Nội đang ngày càng trở nên rõ ràng khi vào nửa đầu năm 2023, mức độ quan tâm với nhà phố vùng ven chỉ là 9% thì hiện tăng lên 13%, khu vực cận trung tâm là 36% hiện tăng lên 42%.
Tại TP. HCM, dù có sự phân hoá về giá bán giữa các khu vực nhưng chưa có dấu hiệu dịch chuyển rõ ràng. Hiện giá nhà phố khu vực trung tâm dao động 215-220 triệu đồng/m2, khu trung tâm mở rộng (cận trung tâm), giá tăng từ 125-135 triệu đồng/m2, giá vùng ven dao động từ 65-75 triệu đồng/m2. Tuy nhiên khác với Hà Nội, không phải khu vực trung tâm mà khu vực trung tâm mở rộng (cận trung tâm) mới là khu vực thu hút được mối quan tâm lớn nhất trên thị trường nhà phố TP.HCM, chiếm 59%, khu vực trung tâm chỉ chiếm 12%, khu vực TP.Thủ Đức chiếm 15%, vùng ven 14%.
Tham gia thảo luận