bởi 
Thị trường bất động sản Hà Nội đang chứng kiến một hiện tượng bất thường. Giá mua căn hộ chung cư liên tục tăng mạnh. Nhưng giá thuê gần như không thay đổi. Kết quả là lợi nhuận từ cho thuê ngày càng thu hẹp.
Xem thêm: Nhà Đầu Tư Căn Hộ Kiếm Tiền Tỷ Trong Năm 2024-2025
Mức Thuê Tăng Chậm So Với Giá Mua
Trong một năm trở lại đây, giá căn hộ tại Hà Nội tăng đáng kể. Tuy nhiên, mức cho thuê hầu như giữ nguyên.
Tại HH Linh Đàm ở quận Hoàng Mai, căn hộ hai phòng ngủ hai vệ sinh rộng 70m2 có giá bán 4,5 tỷ đồng. Nhưng giá thuê chỉ ở mức 8-9 triệu đồng mỗi tháng nếu có đầy đủ nội thất. Căn không nội thất chỉ cho thuê 7 triệu đồng mỗi tháng.
Chung cư Định Công có căn hộ hai phòng ngủ diện tích tương đương bán với giá 4,5-5 tỷ đồng. Mức thuê dao động từ 9 đến 9,5 triệu đồng hàng tháng. Tại Kim Văn Kim Lũ, căn hai phòng ngủ hai vệ sinh rộng 70m2 có giá 5 tỷ đồng nhưng chỉ cho thuê 8,5-9 triệu đồng mỗi tháng.
Khu vực trung tâm cũng có tình trạng tương tự. Tại Discovery Central, căn hộ hai phòng ngủ hai vệ sinh giá 10 tỷ đồng chỉ cho thuê 18-19 triệu đồng mỗi tháng. Căn một phòng ngủ rộng 55m2 có giá bán gần 7 tỷ đồng nhưng giá thuê chỉ 13-14 triệu đồng hàng tháng. Một dự án cao cấp khác ở khu vực này có căn hai phòng ngủ giá bán 15 tỷ đồng, cho thuê 24-26 triệu đồng mỗi tháng.
The Matrix One bán căn ba phòng ngủ với giá 18 tỷ đồng. Giá thuê phổ biến là 28-30 triệu đồng mỗi tháng. Tại Sudico, căn ba phòng ngủ có giá hơn 9 tỷ đồng, cho thuê 13-14 triệu đồng hàng tháng. Căn hai phòng ngủ rộng 70m2 giá 6,5-7 tỷ đồng chỉ cho thuê 8 triệu đồng mỗi tháng.
Điểm đáng chú ý là mức cho thuê hầu như không đổi trong suốt một năm. Trong khi đó, giá bán tiếp tục leo thang. Tỷ suất cho thuê do đó chỉ đạt 2-3% mỗi năm. Con số này thấp hơn cả lãi suất tiền gửi ngân hàng.
Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam báo cáo lợi suất từ cho thuê chung cư Hà Nội giảm xuống còn khoảng 3% một năm. Giá bán vẫn tăng mạnh nhưng giá thuê không theo kịp. Khoảng cách này khiến lợi nhuận cho thuê bị thu hẹp nghiêm trọng.
Những Nguy Cơ Tiềm Ẩn
Ông Nguyễn Quốc Anh là Phó Tổng giám đốc Batdongsan.com.vn. Ông nhận định giá bán tăng vọt trong khi giá thuê đứng yên làm giảm lợi suất cho thuê. Lợi suất từng đạt hơn 5% mỗi năm. Hiện nay chỉ còn khoảng 3% hoặc thấp hơn.
Điều này làm giảm sức hút của việc mua chung cư để cho thuê. Đây là tín hiệu vốn đầu tư bị lệchpha. Có nguy cơ thị trường “xì hơi” nếu dòng vốn đầu cơ rút lui. Thanh khoản thị trường cũng có thể sụt giảm.
Phó Tổng giám đốc Batdongsan.com.vn chỉ ra nguyên nhân từ nguồn cung mất cân đối. Nguồn cung mới chủ yếu thuộc phân khúc trung đến cao cấp với giá cao. Nhưng nhu cầu thuê thực tế lại tập trung ở phân khúc bình dân hơn. Người có thu nhập trung bình là đối tượng chính cần thuê nhà.
Kỳ vọng giá tăng khiến nhà đầu tư hướng đến chênh lệch giá vốn thay vì thu nhập từ cho thuê. Nhiều người mua căn hộ để đầu cơ rồi bán lại kiếm lời. Họ không có ý định cho thuê dài hạn. Khi mức thuê không bắt kịp giá mua, lợi suất cho thuê tụt dốc.
Nhu cầu thuê nhà vẫn tồn tại nhưng chưa tăng mạnh tương ứng. Người thuê có nhiều lựa chọn khác. Họ có thể thuê mini-apartment với chi phí thấp hơn. Hoặc chọn ở vùng ven đô dù phải đi lại xa hơn. Các phương án thay thế này khiến giá thuê ở trung tâm khó tăng cao.
Lợi suất cho thuê giảm làm suy yếu dòng tiền đầu tư dài hạn. Nguồn cầu đầu cơ có thể rút lui. Thanh khoản thị trường sẽ sụt giảm theo. Khi lợi nhuận cho thuê không còn hấp dẫn và giá bán đã tăng quá nhanh, nhà đầu tư có xu hướng quan sát. Họ có thể chuyển vốn sang các kênh khác.
Đất nền ven đô đang thu hút sự quan tâm. Bất động sản nghỉ dưỡng cũng là lựa chọn. Một số người chuyển sang chứng khoán. Thị trường chung cư do đó có thể rơi vào giai đoạn giá đứng im kéo dài. Đây là những dấu hiệu bất ổn cho thấy thị trường thiếu tính bền vững.
Tham gia thảo luận